Sælg grund i Portugal, En guide for ejere

Hvilke grunde og aktiver guiden dækker

Byggegrunde med byggeret, parceller og udstykninger, quintas (landejendomme) og arealer i eller i udkanten af byzoner samt aktiver, der skal nedrives eller omdannes: forladte bygninger, lagerhaller, tidligere fabrikker og bygninger til renovering. Anvendelsen kan være boliger, kontorer, hotel, studenter- eller seniorboliger, logistik eller blandet anvendelse.

Det, de har tilfælles: Værdien afhænger af det projekt, en køber kan få godkendt og gennemføre, og ikke af en leje, som aktivet allerede genererer. For ejendomme, der allerede giver indtægter, se vores guide til salg af erhvervsejendom.

Hvad er min grund værd? Residualmetoden

Den professionelle køber, hvad enten det er en udvikler eller en fond, når frem til prisen med residualmetoden. Han tager udgangspunkt i salgsværdien af det færdige projekt og trækker alt fra, hvad han skal bruge og tjene for at nå dertil. Det, der er tilbage, er det højeste, han kan betale for grunden.

• Værdien af det færdige projekt: salgbart eller udlejeligt areal ganget med markedsprisen pr. m² for det produkt, på den beliggenhed, på det tidspunkt, hvor projektet er færdigt.
• Byggeomkostninger: de afhænger af produkttypen, antallet af etager, kældrene og jordbundsforholdene.
• Indirekte omkostninger: projektering, tilladelser og kommunale gebyrer, tilsyn, markedsføring, forsikringer.
• Finansieringsomkostninger: kapitalomkostningerne under tilladelsesprocessen og byggeriet, som kan vare flere år.
• Udviklerens margin: det afkast, han kræver for den risiko, han tager.

To praktiske konsekvenser. For det første ændrer små variationer i forudsætningerne (10 % mere byggeareal, ét år mindre i tilladelsesproces) grundens værdi meget, fordi de rammer residualet fuldt ud. For det andet regner hver køber med sit eget produkt og sine egne kapitalomkostninger, og det er forskellen mellem disse regnestykker, der skaber plads til konkurrence.

Residualmetoden krydstjekkes med sammenlignelige transaktioner, normalt udtrykt i euro pr. m² byggeareal, som forankrer regnestykket i det, markedet har betalt for nylig.

Harbor Partners udarbejder inden enhver beslutning en vejledende værdiansættelse af grunden, helt uforpligtende.

Det der vejer tungest i prisen: tilladelser og byggeret

For køberen er den største risiko ved en grund ikke byggeriet, men ikke at vide, hvad der kan bygges, eller hvornår. Alt, der mindsker denne usikkerhed, hæver prisen.

• Kommunal hovedplan (PDM) og detailplaner. De fastlægger den tilladte anvendelse og parametrene (bebyggelsesindeks, bygningshøjde, antal etager, afståelsesarealer).
• Forhåndsafklaring (PIP). Et positivt svar fra kommunen på en konkret undersøgelse giver køberen et solidt grundlag for sit regnestykke og forkorter vejen til tilladelsen.
• Godkendt arkitektprojekt, udstykningstilladelse eller byggetilladelse. Hvert skridt, der allerede er taget, er risiko og tid, som køberen ikke længere behøver at bære.
• Begrænsninger. Økologisk eller landbrugsmæssigt reservat, servitutter, kulturarv, støj, manglende infrastruktur. Kendt tidligt indgår de i regnestykket; opdaget i due diligence bruges de til at presse prisen.

At gå videre med en PIP eller et projekt før salget koster penge og tid og kan ikke altid betale sig. Beslutningen afhænger af beliggenheden, typen af køber og ejerens tidsramme, og den hører til blandt de første, vi analyserer.

Hvem køber udviklingsgrunde

• Nationale udviklere, fra lokal til national størrelse, som køber for at bygge og sælge.
• Internationale udviklere og investorer, aktive især i Lissabon, Porto og Algarve.
• Ejendomsinvesteringsfonde og udviklingsfonde, som køber direkte eller i partnerskab med udviklere.
• Operatører inden for hotel, studenter- og seniorboliger eller logistik, som køber til eget brug eller sammen med en investor.
• Family offices, som søger aktiver, der kan stige i værdi på lang sigt.

Hver især værdsætter de forskellige ting: Fonden ser på afkast og tidshorisont, operatøren på beliggenhed og produkt, den lokale udvikler på tilladelsens hastighed. At identificere de købere, der vil lave det højeste regnestykke for netop den grund, er det halve arbejde.

Forbered grunden, før den kommer på markedet

En seriøs køber beder allerede i den første gennemgang om:

• opdateret tingbogsudskrift (certidão do registo predial) og ejendomsskatteudskrift (caderneta predial);
• situationsplan, topografisk opmåling og, hvis den findes, geoteknisk undersøgelse;
• uddrag af PDM og af kortene over begrænsninger;
• alt, hvad der findes fra den kommunale sag (PIP, projekter, udtalelser, tilladelser);
• oplysninger om pantsætninger, byrder, lejemål eller besættelser;
• en kapacitetsundersøgelse: hvad der kan bygges, og hvor meget.

At samle dette, før man kontakter købere, gør to ting: Det forhindrer, at prisen falder i due diligence, og det gør det muligt for flere købere at afgive sammenlignelige bud på samme tid.

Salgsprocessen, fase for fase

• Fase 1, diagnose og værdiansættelse. Planmæssig analyse og markedsanalyse, kapacitetsundersøgelse og værdiansættelse efter residualmetoden og efter sammenlignelige handler. Beslutning om, hvorvidt der skal søges om en PIP før salget.
• Fase 2, forberedelse. Investeringsdossier og datarum med al dokumentation. Fastlæggelse af strategien: simpelt salg, salg med betingelser (for eksempel betinget af tilladelse) eller partnerskab.
• Fase 3, henvendelse til købere. En målrettet liste over udviklere, fonde og operatører, kontaktet fortroligt, uden offentlige annoncer.
• Fase 4, konkurrencepræget proces. Parallelle uforpligtende bud, udvælgelse af finalister, købers due diligence og endelige bud. Det er konkurrencen mellem køberne, der beskytter prisen.
• Fase 5, kontrakt og skøde. Forhandling af købsaftalen (CPCV), de opsættende betingelser og betalingsplanen frem til skødet (escritura).

Sælg, eller gå i partnerskab med udvikleren

Et simpelt salg er ikke altid den bedste løsning. Tre hyppige alternativer:

• Salg betinget af tilladelse. Køberen betaler mere, men gennemfører først, når tilladelsen er godkendt. Ejeren vinder på prisen og påtager sig tidsrammen.
• Permuta (bytte mod enheder). Ejeren overdrager grunden og modtager en del af det færdige produkt (enheder eller byggeareal).
• Partnerskab eller joint venture. Ejeren indskyder grunden i et selskab sammen med udvikleren og deler projektets resultat.

Hver løsning bytter sikkerhed for værdi på sin måde, med egne skattemæssige og juridiske konsekvenser. Valget afhænger af ejerens tidsramme og risikovillighed og bør træffes, før markedet kontaktes.

Hyppige fejl

• At fastsætte prisen efter, hvad naboens grund «var værd», uden at lave købers regnestykke.
• At gå på markedet uden at have samlet de planmæssige oplysninger og se prisen falde i due diligence.
• At annoncere på ejendomsportaler: Grunden bliver eksponeret, mister eksklusivitet i udvikleres øjne og tiltrækker mellemmænd, ikke købere.
• At forhandle med kun én udvikler, uden konkurrencepres.
• At acceptere opsættende betingelser uden frist og uden udgang, som låser grunden i årevis.

Skattemæssige og juridiske overvejelser

Salgets struktur påvirker den nettoværdi, ejeren beholder: beskatningen af kapitalgevinster (mais-valias), salget af grunden eller af det selskab, der ejer den, brugen af en permuta og transaktionens tidsplan. På købers side vejer IMT (ejendomsoverdragelsesafgift) og Imposto do Selo (stempelafgift), som indgår i hans regnestykke og dermed i prisen.

Denne guide er informativ og udgør ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Vi anbefaler at inddrage en skatterådgiver og en advokat fra begyndelsen, fordi den optimale struktur besluttes, før processen begynder.