O método residual numa linha

O que sobra depois de deduzir ao valor do projeto terminado os custos e a margem do promotor é o máximo que se pode pagar pelo terreno.

  • Valor do projeto terminado: área vendável ou arrendável multiplicada pelo preço de mercado por m² para aquele produto, naquela localização, quando o projeto estiver pronto.
  • Custos de construção e indiretos: obra, projeto, licenças e taxas, fiscalização, comercialização e seguros.
  • Custos financeiros: o custo do dinheiro durante o licenciamento e a obra, que pode durar vários anos.
  • Margem do promotor: o retorno que exige pelo risco que assume.

Porque pequenas variações pesam tanto

Um exemplo ilustrativo

Hipótese com unidades de conta, sem euros, escolhidas só para a aritmética: não descrevem nenhum terreno nem preço de mercado. Valor do projeto terminado: 100. Custos de construção: 45. Custos indiretos: 10. Custos financeiros: 8. Margem do promotor: 15. Valor residual do terreno: 100 − 45 − 10 − 8 − 15 = 22.

Se o valor do projeto terminado for 5% mais baixo, ou seja 95, e os custos e a margem ficarem iguais, o valor residual passa a 17. Uma variação de 5% no valor do projeto tira cerca de 23% ao valor do terreno, porque a diferença recai inteira sobre o residual.

É por isso que mais área de construção, ou menos um ano de licenciamento, mexem muito no preço. E é por isso que cada comprador chega a um número diferente: faz a conta com o seu produto e o seu custo de capital.

O que o comprador precisa de saber para fazer a conta

O maior risco de um terreno não é a construção, é não saber o que lá se pode construir, nem quando. O que reduz essa incerteza aumenta o preço: os parâmetros do Plano Diretor Municipal ou de plano de pormenor, uma resposta favorável a um Pedido de Informação Prévia, um projeto aprovado. As condicionantes (Reserva Ecológica ou Agrícola, servidões, património, infraestruturas em falta) entram na conta se forem conhecidas cedo, e servem para baixar o preço se só aparecerem na due diligence.

O método residual cruza-se com transações comparáveis, normalmente expressas em euros por m² de área de construção, que ancoram a conta naquilo que o mercado pagou recentemente.

O que reunir para uma avaliação indicativa

  • certidão do registo predial e caderneta predial atualizadas;
  • extratos do PDM e das plantas de condicionantes;
  • tudo o que exista do processo camarário (PIP, projetos, pareceres, licenças);
  • informação sobre ónus, encargos, arrendamentos ou ocupações.

Erros frequentes ao fixar o preço

  • fixar o preço pelo que o terreno do vizinho «valeu», sem fazer a conta do comprador;
  • ir ao mercado sem a informação urbanística reunida, e ver o preço descer na due diligence;
  • anunciar em portais, o que expõe o terreno e atrai intermediários, não compradores;
  • negociar com um único promotor, sem tensão competitiva.

Com licença ou sem licença: o que muda na conta

Cada passo já dado, como um PIP favorável, um projeto de arquitetura aprovado, um alvará de loteamento ou uma licença de construção, é risco e tempo que o comprador deixa de suportar. Na conta residual, isso aparece como menos custos financeiros e menos incerteza, e por isso como um preço mais alto. Mas dar esses passos antes de vender custa dinheiro e tempo, e nem sempre compensa: a decisão depende da localização, do tipo de comprador e do prazo do proprietário.

Próximo passo

A Harbor Partners prepara uma avaliação indicativa do terreno, sem compromisso, antes de qualquer decisão. Para o processo completo, desde a preparação ao contrato, leia o nosso guia de venda de terrenos.

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