Immobilien-Investment

Nach von Cushman & Wakefield veröffentlichten Daten näherte sich das Investmentvolumen 2025 rund 2,7 Mrd. €, wobei internationales Kapital etwa 60 % des Volumens ausmachte, begleitet von sektoraler Diversifizierung und Prognosen nahe 3 Mrd. € für 2026. Diese Werte sind Marktkontext, keine Prognose.

Die Yield ist das Verhältnis zwischen dem jährlichen Nettoertrag eines Objekts und dem dafür gezahlten Preis. Sie ist der Ausgangspunkt, um Gelegenheiten zu vergleichen und zu beurteilen, ob der Preis das Risiko angemessen widerspiegelt.

Core bedeutet stabilisierte und Prime-Objekte mit soliden Mietern und vorhersehbaren, ertragsbasierten Renditen bei geringem Risiko. Value-Add erfordert aktives Eingreifen, Sanierung, Neuvermietung oder Repositioning, für höheres Risiko und höhere Rendite, wobei ein größerer Teil der Rendite aus der Wertsteigerung des Kapitals stammt.

Ein Club Deal vereint eine kleine Gruppe ausgerichteter Investoren, um ein größeres Objekt zu erwerben und Kapital sowie Exposure zu teilen. Harbor Partners strukturiert und koordiniert das Syndikat und stellt Governance, Reporting und Aufsicht sicher.

Das hängt vom Objekt und von der Struktur ab, ein Direkterwerb und ein Club Deal haben unterschiedliche Schwellen. Der beste Weg ist ein vertrauliches Gespräch, um Ihr Mandat zu definieren; danach generiert Harbor Partners passende Gelegenheiten, einschließlich Off-Market-Transaktionen.

Ja. Internationales Kapital macht rund 60 % des Marktvolumens aus. Harbor Partners arbeitet ausschließlich für den Investor und kann den gesamten Prozess für grenzüberschreitende Mandanten koordinieren, von der Origination bis zum Closing.

Harbor Partners arbeitet ausschließlich für den Eigentümer und den Investor, mit vollständiger Interessengleichheit und ohne Doppelmandat. Im Asset Management handelt die Firma, als wäre das Objekt ihr eigenes, mit einem an die Performance gekoppelten Vergütungsmodell. Jede Co-Investment-Struktur wird im Einzelfall festgelegt.

Mit einem unverbindlichen Erstgespräch, um Ihre Ziele, das Risikoprofil und die Zielrendite zu definieren. Davon ausgehend generiert und strukturiert Harbor Partners Gelegenheiten und begleitet den Erwerb bis zum Closing.

Logistik und Industrie, einschließlich Last-Mile-Objekten, werden von der strukturellen Nachfrage aus Distribution und E-Commerce getragen, mit besonderer Aktivität im Großraum Porto und in Setúbal. Büros in Prime-Lagen in Lissabon und Porto, Einzelhandel mit hoher Besucherfrequenz sowie Hospitality in Tourismusmärkten wie Lissabon und der Algarve bleiben gefragt, jeweils mit eigenen Nachfragetreibern.

Value-Add umfasst Objekte, die aktives Eingreifen erfordern, Sanierung, Neuvermietung oder Repositioning, für höheres Risiko und höhere Rendite, wobei ein Großteil der Rendite aus der Wertsteigerung des Kapitals stammt. Opportunistic deckt Entwicklung, tiefgreifendes Repositioning oder komplexe Situationen ab, mit dem höchsten Risiko und Renditepotenzial, und erfordert spezialisierte Umsetzung sowie einen längeren Horizont.

Das hängt von der Strategie ab: Core- und Core+-Allokationen sind in der Regel ertragsbasiert und werden über einen längeren, defensiven Horizont gehalten, während Value-Add- und Opportunistic-Strategien tendenziell einen definierten Businessplan und einen geplanten Exit nach Wertschöpfung haben. Harbor Partners hilft, im Rahmen des Mandats einen realistischen Horizont zu definieren.

Ja. Obwohl die Firma ihren Sitz an der Avenida da Liberdade in Lissabon hat, ist Harbor Partners landesweit tätig, mit Aktivität in Märkten wie Porto, der Algarve, Setúbal, Aveiro, Tróia und der Alentejo-Küste, in den Bereichen Büro, Einzelhandel, Logistik, Hospitality und Entwicklung.

Harbor Partners ist eine Investment-Advisory-Gesellschaft, keine Agentur, und handelt nie im Doppelmandat. Die Firma arbeitet ausschließlich für den Eigentümer und den Investor und bietet Capital Markets, Debt Advisory, die Strukturierung von Club Deals und das Management von Entwicklungen unter einem einzigen, ausgerichteten Mandat, fokussiert auf das Investmentergebnis und nicht auf die Vermittlung einer Transaktion.

Ja. Über Debt Advisory optimiert die Firma die Kapitalstruktur, sie dimensioniert den Leverage, beschafft Finanzierung und verbessert die Konditionen, um die Eigenkapitalrendite in einem umsichtigen Risikorahmen zu steigern, als Teil des begleiteten Erwerbsprozesses.

Die Bewertung berücksichtigt die Yield, die Bonität des Mieters, die Vertragslaufzeit, die Lage und das Repositioning-Potenzial. Sie stützt sich typischerweise auf den Income Approach, Mietkapitalisierung oder DCF, und auf vergleichbare Transaktionen, mit formaler Bewertung durch einen Chartered Valuer, wann immer die Situation dies erfordert.

Harbor Partners arbeitet mit einem Modell, das die eigene Vergütung mit dem Ergebnis des Investors verknüpft und einen Retainer mit einer pro Mandat definierten Success Fee kombiniert. Die genauen Konditionen werden im Voraus in einem vertraulichen Gespräch vereinbart, nach dem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch zur Bewertung.

Ja, das Erstgespräch zur Bewertung ist kostenlos und völlig unverbindlich. Es dient dazu, Ihre Ziele, Ihr Risikoprofil und Ihre Zielrendite zu verstehen, damit Harbor Partners anschließend passende Gelegenheiten generieren und strukturieren kann, einschließlich Off-Market-Transaktionen.

Die Firma handelt unter strenger Vertraulichkeit und nutzt ein bilaterales NDA, einen kontrollierten Dataroom und einen selektiven, kontrollierten Ansatz gegenüber den Gegenparteien. So bleiben sensible Informationen während des gesamten Prozesses auf wirklich interessierte und qualifizierte Parteien beschränkt.

Nein. Harbor Partners arbeitet ausschließlich für den Eigentümer und den Investor und handelt nie im Doppelmandat, sodass kein Interessenkonflikt besteht. Die Anreize sind ausschließlich auf den Mandanten ausgerichtet, den die Firma in einem bestimmten Mandat vertritt.

Harbor Partners hat 2025 über 45 Mio. € in Gewerbeimmobilien transaktiert und im Laufe ihrer Tätigkeit insgesamt mehr als 300 Mio. € an Transaktionen beraten. Die Firma wurde zudem in der Forbes 30 Under 30 Europe ausgezeichnet.

Ein Gewerbeimmobilien-Erwerb berührt typischerweise die IMT (Grunderwerbsteuer), die Stempelsteuer und, bei einem späteren Verkauf, die Kapitalgewinne. Harbor Partners weist im Prozess auf diese Punkte hin und empfiehlt, für eine abschließende Beratung einen dedizierten Steuerexperten einzubeziehen.

Ja. Da internationales Kapital rund 60 % des Marktvolumens ausmacht, sind Gebietsfremde ein zentraler Teil der Käuferbasis. Harbor Partners arbeitet ausschließlich für den Investor und kann den gesamten grenzüberschreitenden Prozess koordinieren, von der Origination über die Due Diligence und die Debt-Strukturierung bis zum Closing.

Ein Anwalt oder Steuerberater kümmert sich um spezifische rechtliche oder steuerliche Aspekte, während Harbor Partners eine durchgängige Investmentberatung bietet, Origination, Bewertung, Due Diligence, Debt-Strukturierung und Closing, unter einem einzigen, ausgerichteten Mandat. Die Firma ergänzt diese Experten, statt sie zu ersetzen, und empfiehlt bei Bedarf einen dedizierten Steuerberater.

Harbor Partners ist eine unabhängige Beratungsfirma, die ausschließlich für den Eigentümer und den Investor arbeitet, ohne Doppelmandat und mit Anreizen, die ausschließlich auf den Mandanten ausgerichtet sind. Sie verbindet erfahrene, praxisnahe Betreuung mit einem einzigen, integrierten Verantwortungspunkt über Origination, Umsetzung und Haltezeitraum hinweg.

Zu Beginn zählt vor allem Klarheit über Ihre Ziele, das verfügbare Kapital, das Risikoprofil und die Zielrendite, mehr als Unterlagen. Sobald konkrete Gelegenheiten in die Due Diligence übergehen, koordiniert Harbor Partners die für jedes Objekt erforderlichen technischen, rechtlichen, finanziellen und kommerziellen Informationen.

Ja. Über das Closing hinaus bietet Harbor Partners Asset Management an und verwaltet das Objekt, als wäre es ihr eigenes, mit einer an die Performance gekoppelten Vergütung, die Active Asset Management, finanzielle und operative Verwaltung sowie Value-Add und Repositioning umfasst. Dies sichert die Kontinuität vom Erwerb bis in den Haltezeitraum.

Die Due Diligence existiert genau dazu, Risiken rechtzeitig zu erkennen und die Annahmen der Investmentthese zu bestätigen, bevor Kapital gebunden wird. Hält ein Objekt der Analyse nicht stand, besteht die Rolle von Harbor Partners darin, den Investor zu schützen und die Anstrengung auf besser passende Gelegenheiten zu lenken, einschließlich Off-Market-Transaktionen.

Ja. Harbor Partners ist landesweit tätig, mit Aktivität in Lissabon, Porto, Aveiro, der Algarve, Setúbal, Tróia und an der Alentejo-Küste. Hospitality an der Algarve und Entwicklung in Tróia und an der Alentejo-Küste gehören zu ihrer Segmentabdeckung.

Die Schwelle hängt vom Objekt und von der Struktur ab, da ein Direkterwerb und ein Club Deal unterschiedliche Mindestgrößen haben. Club Deals existieren genau dazu, Zugang zu Objekten in institutionellem Maßstab zu schaffen, die für einen einzelnen privaten Investor zu groß sind, wobei die richtige Größe als Teil des Mandats definiert wird.

Harbor Partners strukturiert und koordiniert das Syndikat und stellt Governance, Reporting und einen einzigen, integrierten Verantwortungspunkt über Origination, Umsetzung und Haltezeitraum hinweg sicher. So erhält eine kleine, ausgerichtete Gruppe Zugang zu größeren Objekten und wahrt dabei Disziplin, Transparenz und eine effiziente Entscheidungsfindung.

Der Wert wird vor allem durch die Einstiegs-Yield, die Solidität der Mieter, die Restlaufzeit der Verträge, die Lage und das Repositioning-Potenzial bestimmt. Ein starker, gut gelegener Ertrag mit soliden Mietern stützt den Wert, während Leerstand, schwache Gegenparteien oder kurze Verträge ihn sinken lassen, und der Preis sollte stets das Risiko widerspiegeln.

Das kann sein. Harbor Partners bietet ein Erstgespräch für private Investoren an, die eine Allokation in Gewerbeimmobilien aufbauen oder ausbauen, und Club Deals ermöglichen es privaten Investoren gerade, Zugang zu Objekten in institutionellem Maßstab zu erhalten. Die richtige Strategie, von Core bis Opportunistic, wird auf Ihre Ziele und Ihr Risikoprofil abgestimmt.

Sie können Harbor Partners unter geral@harborpartners.pt oder +351 910 663 251 oder über die Kontaktseite erreichen, um das kostenlose und unverbindliche Erstgespräch zur Bewertung zu vereinbaren. Der erste Schritt ist ein vertrauliches Gespräch, um Ihr Mandat zu definieren.

Die Firma agiert auf beiden Seiten. Über Capital Markets berät sie Desinvestitionen ebenso wie Erwerbe, stets ausschließlich für den Eigentümer oder den Investor und nie im Doppelmandat. Sie kann zudem den geplanten Exit aus einem Value-Add- oder Opportunistic-Objekt nach der Wertschöpfung begleiten.

Ja. Debt Advisory ist eine eigenständige Leistungslinie, sodass wir helfen können, Finanzierung für Erwerb oder Entwicklung unabhängig oder parallel zur Kapitalbeschaffung über Capital Markets oder Club Deal zu strukturieren und zu beschaffen.

Ja. Wir bieten Development Management und decken speziell das Entwicklungssegment ab, sodass wir ein Projekt von Grund auf unterstützen können und nicht nur den Erwerb bereits ertragsbringender Objekte.

Wenn kein stabilisierter Ertrag vorliegt, stützen wir uns auf Vergleichswerte und Feasibility-Analysen statt auf einen Yield-Ansatz, und in komplexen Fällen können wir auf unsere Kapazität für Machbarkeitsstudien zurückgreifen, um die zugrunde liegenden Annahmen zu testen.

Ja. Neben Gewerbeimmobilien verfügen wir über eine vollständige M&A- und Corporate-Finance-Praxis mit Buy-Side-Mandaten, sodass der Erwerb über einen Share Deal einer objekthaltenden Gesellschaft auf beiden Seiten unterstützt werden kann.

Ja. Über das Asset Management bieten wir Value-Add-Strategien an und steuern Capex und Opex, indem wir ausgerichtet mit dem Eigentümer arbeiten, um ein leistungsschwaches Objekt aktiv zu verbessern, statt es passiv zu halten.

Wir decken Hospitality sowohl auf transaktionaler als auch auf operativer Ebene ab: Es ist eines unserer Immobiliensegmente, und unsere Asset-Management-Praxis umfasst ausdrücklich gewerbliche und Hospitality-Objekte, einschließlich der operativen Verwaltung.

Wir können die wichtigsten steuerlichen Berührungspunkte wie die IMT, die Stempelsteuer und die Kapitalgewinne aufzeigen, sind aber eine Investment-Advisory-Firma und empfehlen, für die Abrechnung und Optimierung einen dedizierten Steuerexperten zu beauftragen.

Ja. Wir arbeiten sowohl auf Cross-Border-Basis als auch landesweit, sodass wir eine Transaktion mit Parteien oder Strukturen in mehr als einer Jurisdiktion koordinieren können.

Auf der Buy-Side arbeiten wir für den Investor, identifizieren und bewerten Gelegenheiten und strukturieren den Erwerb, während wir auf der Sell-Side für den Eigentümer arbeiten, um ein Objekt zu positionieren und zu veräußern; im Immobilienbereich agieren wir stets nur für den Eigentümer oder Investor, nie als Agentur.

Wir haben 2025 über 45 Mio. € in Gewerbeimmobilien beraten und arbeiten landesweit, mit spezifischer Abdeckung in Lissabon, Porto, Aveiro, der Algarve, Setúbal, Tróia und dem Alentejo.

Ja. Unsere Strategic-Consulting-Praxis führt Marktstudien und Machbarkeitsanalysen durch, und unsere Sektorerfahrung umfasst Rechenzentren und Industrie, sodass wir eine These testen können, bevor Kapital gebunden wird.

Die Commercial Due Diligence (CDD) prüft den Markt und die Nachfrage einer Gelegenheit, während die Financial Due Diligence (FDD) die Zahlen und die finanzielle Lage untersucht; wir bieten beide über unsere Strategic-Consulting-Praxis an.

Ja. Da wir nur für den Eigentümer oder Investor und nicht als Agentur arbeiten, können Sie eine von Ihnen identifizierte Gelegenheit einbringen, und wir bewerten und strukturieren sie in Ihrem Namen, beginnend mit einer kostenlosen Erstbewertung.

Es sind unterschiedliche Segmente, die wir einzeln abdecken, sodass jedes anhand seines eigenen Ertrags, seiner Yield und der Evidenz von Vergleichswerten bewertet und nicht als einheitlicher Markt behandelt wird; die geeignete Strategie und Struktur hängt vom jeweiligen Segment ab.

Ja. Über Club Deals können wir eine Gruppe von Investoren um eine einzelne Gelegenheit zusammenbringen, sodass Sie teilnehmen können, ohne das gesamte Eigenkapitalticket allein zu finanzieren.

Ja. Unser Asset Management umfasst aktive, finanzielle und operative Verwaltung als eigenständige Disziplinen, sodass das Mandat angepasst werden kann, je nachdem, ob Sie strategische Aufsicht, finanzielle Kontrolle oder Betrieb vor Ort benötigen.