Investissement immobilier

Selon les données publiées par Cushman & Wakefield, l'investissement a approché les 2,7 milliards d'euros en 2025, le capital international représentant environ 60 % du volume, aux côtés d'une diversification sectorielle et de projections proches de 3 milliards d'euros en 2026. Ces chiffres constituent un contexte de marché, et non une prévision.

La yield est le rapport entre le revenu net annuel d'un actif et le prix payé pour l'acquérir. C'est le point de départ pour comparer les opportunités et déterminer si le prix reflète correctement le risque.

Core désigne des actifs stabilisés et prime, avec des locataires solides et des rendements prévisibles assis sur le revenu, à faible risque. Value-Add exige une intervention active, rénovation, recommercialisation ou repositioning, pour un risque et un rendement supérieurs, l'essentiel du rendement provenant de l'appréciation du capital.

Un club deal réunit un petit groupe d'investisseurs alignés pour acquérir un actif de plus grande dimension, en partageant le capital et l'exposition. Harbor Partners structure et coordonne le syndicat, en assurant la governance, le reporting et la supervision.

Cela dépend de l'actif et de la structure, une acquisition directe et un club deal ont des seuils différents. La meilleure voie est une conversation confidentielle pour définir votre mandat, après quoi Harbor Partners origine des opportunités alignées, y compris des opérations off-market.

Oui. Le capital international représente environ 60 % du volume du marché. Harbor Partners travaille exclusivement pour l'investisseur et peut coordonner l'ensemble du processus pour des clients transfrontaliers, de l'origination au closing.

Harbor Partners travaille exclusivement pour le propriétaire et l'investisseur, avec un alignement total des intérêts et sans double représentation. Dans la Gestion d'Actifs, elle agit comme si l'actif était le sien, avec un modèle de rémunération aligné sur la performance. Toute structure de coïnvestissement est définie au cas par cas.

Par une première conversation, sans engagement, pour définir vos objectifs, votre profil de risque et le rendement cible. À partir de là, Harbor Partners origine et structure des opportunités et accompagne l'acquisition jusqu'au closing.

La logistique et l'industriel, y compris les actifs de last-mile, sont soutenus par la demande structurelle de la distribution et du e-commerce, avec une activité particulière dans le Grand Porto et à Setúbal. Les bureaux dans des emplacements prime de Lisbonne et de Porto, le retail à fort flux de visiteurs et l'hôtellerie dans des marchés touristiques comme Lisbonne et l'Algarve restent recherchés, chacun avec ses propres facteurs de demande.

Value-Add concerne des actifs qui exigent une intervention active, rénovation, recommercialisation ou repositioning, pour un risque et un rendement supérieurs, l'essentiel du rendement provenant de l'appréciation du capital. Opportunistic couvre le développement, le repositioning profond ou les situations complexes, avec le risque et le potentiel de rendement les plus élevés, exigeant une exécution spécialisée et un horizon plus long.

Cela dépend de la stratégie : les allocations Core et Core+ sont normalement assises sur le revenu et détenues sur un horizon plus long et défensif, tandis que les stratégies Value-Add et Opportunistic tendent à avoir un plan d'affaires défini et une sortie planifiée après la création de valeur. Harbor Partners aide à définir un horizon réaliste dans le cadre du mandat.

Oui. Bien que son siège soit situé Avenida da Liberdade, à Lisbonne, Harbor Partners intervient dans tout le pays, avec une activité sur des marchés comme Porto, l'Algarve, Setúbal, Aveiro, Tróia et le littoral de l'Alentejo, en bureaux, retail, logistique, hôtellerie et développement.

Harbor Partners est une société de conseil en investissement, et non une agence, et n'agit jamais en double représentation. Elle travaille exclusivement pour le propriétaire et l'investisseur, en proposant Capital Markets, Debt Advisory, structuration de club deals et la gestion de développements sous un mandat unique et aligné, axée sur le résultat de l'investissement et non sur l'intermédiation d'une transaction.

Oui. Grâce au Debt Advisory, la firme optimise la structure de capital, dimensionne l'effet de levier, obtient le financement et améliore les conditions afin de maximiser le rendement des fonds propres dans un cadre de risque prudent, dans le cadre du processus d'acquisition assisté.

L'évaluation prend en compte la yield, la qualité du locataire, la durée du bail, l'emplacement et le potentiel de repositioning. Elle repose généralement sur l'Income Approach, capitalisation des loyers ou DCF, et sur des transactions comparables, avec une évaluation formelle par un chartered valuer chaque fois que la situation l'exige.

Harbor Partners travaille selon un modèle qui aligne sa rémunération sur le résultat de l'investisseur, en combinant un retainer avec un success fee défini par mandat. Les termes exacts sont convenus à l'avance lors d'une conversation confidentielle, après la réunion d'évaluation initiale, qui est gratuite et sans engagement.

Oui, la réunion d'évaluation initiale est gratuite et sans aucun engagement. Elle sert à comprendre vos objectifs, votre profil de risque et le rendement cible, afin que Harbor Partners puisse ensuite originer et structurer des opportunités alignées, y compris des opérations off-market.

La firme agit sous stricte confidentialité, en recourant à un NDA bilatéral, à une dataroom contrôlée et à une approche sélective et maîtrisée des contreparties. Ainsi, l'information sensible reste réservée aux parties véritablement intéressées et qualifiées tout au long du processus.

Non. Harbor Partners travaille exclusivement pour le propriétaire et l'investisseur et n'agit jamais en double représentation, de sorte qu'il n'y a aucun conflit d'intérêts. Ses incitations sont alignées uniquement sur le client qu'elle représente dans un mandat donné.

Harbor Partners a réalisé plus de 45 M€ de transactions en immobilier commercial en 2025 et a conseillé plus de 300 M€ de transactions au total au fil de son activité. La firme a par ailleurs été distinguée au Forbes 30 Under 30 Europe.

Une acquisition d'immobilier commercial touche généralement l'IMT, le droit de timbre et, lors d'une revente future, les plus-values. Harbor Partners signale ces points dans le processus et recommande de faire intervenir un spécialiste fiscal dédié pour un conseil définitif.

Oui. Avec un capital international représentant environ 60 % du volume de marché, les non-résidents constituent une part centrale de la base d'acheteurs. Harbor Partners travaille exclusivement pour l'investisseur et peut coordonner l'ensemble du processus transfrontalier, de l'origination à la due diligence, à la structuration de la dette et au closing.

Un avocat ou un comptable traite des aspects juridiques ou fiscaux spécifiques, tandis que Harbor Partners propose un conseil en investissement de bout en bout, origination, évaluation, due diligence, structuration de la dette et closing, sous un mandat unique et aligné. Elle complète, plutôt qu'elle ne remplace, ces spécialistes, et recommande un conseiller fiscal dédié lorsque nécessaire.

Harbor Partners est une firme de conseil indépendante qui travaille exclusivement pour le propriétaire et l'investisseur, sans double représentation et avec des incitations alignées uniquement sur le client. Elle combine une attention senior et concrète avec un point de responsabilité unique et intégré tout au long de l'origination, de l'exécution et de la période de détention.

Au démarrage, ce qui compte le plus est la clarté sur vos objectifs, votre capital disponible, votre profil de risque et le rendement cible, plus que la documentation. À mesure que des opportunités concrètes avancent vers la due diligence, Harbor Partners coordonne l'information technique, juridique, financière et commerciale nécessaire pour chaque actif.

Oui. Au-delà du closing, Harbor Partners propose la Gestion d'Actifs, en gérant l'actif comme s'il était le sien, avec une rémunération alignée sur la performance, couvrant l'Active Asset Management, la gestion financière et opérationnelle, ainsi que Value-Add et Repositioning. Cela assure une continuité de l'acquisition jusqu'à la période de détention.

La due diligence existe précisément pour détecter les risques à temps et confirmer les hypothèses de la thèse d'investissement avant d'engager du capital. Si un actif ne résiste pas à l'analyse, le rôle de Harbor Partners est de protéger l'investisseur et de réorienter l'effort vers des opportunités mieux alignées, y compris des opérations off-market.

Oui. Harbor Partners intervient dans tout le pays, avec une activité à Lisbonne, Porto, Aveiro, Algarve, Setúbal, Tróia et sur le littoral de l'Alentejo. L'hôtellerie en Algarve et le développement à Tróia et sur le littoral de l'Alentejo font partie de sa couverture de segments.

Le seuil dépend de l'actif et de la structure, puisqu'une acquisition directe et un club deal ont des minimums différents. Les club deals existent précisément pour accéder à des actifs d'échelle institutionnelle trop grands pour un seul investisseur privé, la dimension adéquate étant définie dans le cadre du mandat.

Harbor Partners structure et coordonne le syndicat, en assurant la governance, le reporting et un point de responsabilité unique et intégré tout au long de l'origination, de l'exécution et de la période de détention. Ainsi, un petit groupe aligné accède à des actifs plus importants, tout en conservant discipline, transparence et une prise de décision efficace.

La valeur est déterminée avant tout par la yield d'entrée, la solidité des locataires, la durée résiduelle des baux, l'emplacement et le potentiel de repositioning. Un revenu fort et bien situé, avec des locataires solides, soutient la valeur, tandis que la vacance, des contreparties fragiles ou des baux courts la font baisser, et le prix doit toujours refléter le risque.

C'est possible. Harbor Partners propose une première conversation aux investisseurs privés qui constituent ou élargissent une allocation à l'immobilier commercial, et les club deals permettent précisément à des investisseurs privés d'accéder à des actifs d'échelle institutionnelle. La stratégie adéquate, de Core à Opportunistic, est ajustée à vos objectifs et à votre profil de risque.

Vous pouvez contacter Harbor Partners à geral@harborpartners.pt ou au +351 910 663 251, ou via la page de contact, pour fixer la réunion d'évaluation initiale, qui est gratuite et sans engagement. La première étape est une conversation confidentielle pour définir votre mandat.

Elle intervient des deux côtés. Grâce à Capital Markets, la firme conseille les cessions tout autant que les acquisitions, toujours exclusivement pour le propriétaire ou l'investisseur et jamais en double représentation. Elle peut aussi accompagner la sortie planifiée d'un actif Value-Add ou Opportunistic après la création de valeur.

Oui. Le Debt Advisory est une ligne de service distincte, de sorte que nous pouvons aider à structurer et à obtenir un financement pour l'acquisition ou le développement de manière indépendante ou en parallèle de la levée de capital via Capital Markets ou Club Deal.

Oui. Nous proposons du development management et couvrons spécifiquement le segment du développement, de sorte que nous pouvons accompagner un projet de zéro et pas seulement l'acquisition d'actifs déjà générateurs de revenu.

Lorsqu'il n'existe pas de revenu stabilisé, nous nous appuyons sur des comparables et sur une analyse de feasibility plutôt que sur une approche par yield, et dans les cas complexes nous pouvons recourir à notre capacité d'études de viabilité pour tester les hypothèses sous-jacentes.

Oui. Aux côtés de l'immobilier commercial, nous disposons d'une pratique complète de M&A et Corporate Finance avec des mandats de buy-side, de sorte que l'acquisition via share deal d'une société détenant le bien peut être accompagnée sur les deux volets.

Oui. Grâce à l'Asset Management, nous offrons des stratégies Value-Add et gérons le Capex et l'Opex, en travaillant alignés avec le propriétaire pour améliorer activement un actif sous-performant plutôt que de le détenir passivement.

Nous couvrons l'hôtellerie tant au niveau transactionnel qu'opérationnel : c'est l'un de nos segments immobiliers et notre pratique d'Asset Management couvre explicitement les actifs commerciaux et hôteliers, y compris la gestion opérationnelle.

Nous pouvons signaler les principaux points de contact fiscaux, comme l'IMT, le droit de timbre et les plus-values, mais nous sommes une firme de conseil en investissement et recommandons d'engager un spécialiste fiscal dédié pour la liquidation et l'optimisation.

Oui. Nous travaillons tant en base cross-border que dans tout le pays, de sorte que nous pouvons coordonner une transaction avec des parties ou des structures dans plus d'une juridiction.

En buy-side, nous travaillons pour l'investisseur, en identifiant et en évaluant des opportunités et en structurant l'acquisition, tandis qu'en sell-side nous travaillons pour le propriétaire afin de positionner et céder un actif ; en immobilier, nous agissons toujours uniquement pour le propriétaire ou l'investisseur, jamais comme agence.

Nous avons conseillé plus de 45 M€ en immobilier commercial en 2025 et travaillons dans tout le pays, avec une couverture spécifique à Lisbonne, Porto, Aveiro, Algarve, Setúbal, Tróia et l'Alentejo.

Oui. Notre pratique de Strategic Consulting réalise des études de marché et des analyses de viabilité, et notre expérience sectorielle inclut les data centres et l'industrie, de sorte que nous pouvons tester une thèse avant d'engager du capital.

La Commercial Due Diligence (CDD) teste le marché et la demande d'une opportunité, tandis que la Financial Due Diligence (FDD) examine les chiffres et la situation financière ; nous proposons les deux via notre pratique de Strategic Consulting.

Oui. Comme nous travaillons uniquement pour le propriétaire ou l'investisseur et non comme agence, vous pouvez apporter une opportunité que vous avez identifiée et nous l'évaluons et la structurons en votre nom, en commençant par une évaluation initiale gratuite.

Ce sont des segments distincts que nous couvrons individuellement, de sorte que chacun est évalué selon son propre revenu, sa yield et l'évidence des comparables, et non traité comme un marché unique ; la stratégie et la structure adéquates dépendent du segment spécifique.

Oui. Grâce aux Club Deals, nous pouvons réunir un groupe d'investisseurs autour d'une seule opportunité, vous permettant de participer sans financer seul la totalité du ticket de fonds propres.

Oui. Notre Asset Management couvre la gestion Active, Financière et Opérationnelle comme des disciplines distinctes, de sorte que le mandat peut être ajusté selon que vous avez besoin d'une supervision stratégique, d'un contrôle financier ou d'une opération sur le terrain.